住宅ローン金利の種類と特徴

住宅を購入する際、住宅ローンをご利用される方が多いでしょう。

今回は住宅ローン金利の種類や特徴についてふれていきます📃

“金利の種類”

住宅ローン金利の種類は、

      • 借入時の金利が借入期間を通じて変わらない『固定金利』
      • 金融情勢の変化に伴い、借入期間中の一定期間に金利が変動する『変動金利』

上記の2つがあり、借入期間中の金利に変化があるかないかで大きくわけることができます。

 

それでは、『固定金利』『変動金利』の特徴を確認していきましょう。

固定金利の特徴

固定金利は “借入期間を通じて金利がかわらない” ことが特徴の金利タイプです。

経済情勢などによる金利変動の影響を受けず、借入時の金利が返済時まで変わりません

 

ただし、この金利変動の影響を受けないことは、メリットにもデメリットにもなります。

金利が上昇した場合、金利変動の影響を受けないため返済額が変動しません。固定金利では、金利上昇のリスクを回避できるというメリットがあります。

 

それでは金利が低下した場合はどうでしょう。

金利が低下した場合も、金利上昇時と同様に金利変動の影響は受けません。

そのため返済額は変わらず、変動金利と比べ利息を多く支払う可能性があります。

金利低下によるメリットを享受できないことは、固定金利のデメリットといえるでしょう。

もちろん、金利変動による影響を受けないことだけがメリット・デメリットではありません。

 

固定金利は完済まで返済額が変わらないため、借り入れ時点において返済総額や月々の返済額を把握することができます。

そのため、返済計画が立てやすく月々の家計管理もしやすいことはメリットといえます。

また、固定金利の金利は、変動金利の金利と比べ高く設定されていることが一般です。

下記の図は、民間金融機関の住宅ローン金利の推移を表しており、固定金利の金利が変動金利の金利より高い金利であることが確認できます。

よって、変動金利より金利負担が大きくなってしまうことが、固定金利のデメリットとなります。

民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)

民間金融機関の住宅ローン金利(変動金利等)の1984年から現在までの推移をグラフにした画像

※ 主要都市銀行のHP等により集計した金利(中央値)を掲載。なお、変動金利は昭和59年以降、固定金利期間選択型(3年)の金利は平成7年以降、固定金利期間選択型(10年)の金利は平成9年以降のデータを掲載
※ このグラフは過去の住宅ローン金利の推移を示したものであり、将来の金利動向を約束あるいは予測するものではありません

出典:住宅金融支援機構

変動金利の特徴

変動金利は “借入期間において、一定期間毎に金利が見直される” ことが特徴の金利タイプです。

経済情勢などによる金利変動の影響を受け、定期的に借入金利が変わっていきます

 

たとえば市場の金利が低下した場合、借入金利も低下するため返済額が減ることになります。

 

また、変動金利の金利は、固定金利の金利より低く設定されていることが一般的なため、金利上昇がないと仮定した場合、固定金利に比べ返済額の負担が低くなるでしょう。

上記2つについては、変動金利のメリットといえます。

 

しかし、将来における金利の予測は難しく、金利上昇のリスクが生じる可能性があることを十分に理解しておく必要があります。

もし将来的に市場の金利が上昇すれば、借入金も上昇し返済額の負担が増える結果となるのです。

金利上昇によるリスクが存在していることは、変動金利のデメリットといえるでしょう。

変動金利の場合、返済額はいつ変わる?

さて、変動金利は市場の金利に変動があった場合、その影響で借入金利も変動するため返済額が変化するとお伝えしました。

しかし返済額が変わるといわれると、

「金利が上がったら、返済額すぐに増えるのではないか」という不安や、「金利の動向をチェックしないといけないのか」という懸念があると思います。

 

まず結論として、『市場金利が変動しても、すぐに借入金利の見直しは行われません』

 

変動金利の金利については「年2回・6ヶ月ごと」に見直されることが一般的となっているためです。

市場の金利が上昇した場合でも、すぐに借入金利が見直されることはなく、金利の上昇が続いても、2ヶ月連続で見直されることはありません。

 

また、住宅ローンの返済方法に『元利均等返済』を選択した場合には、「5年ルール」と「125%ルール」によって返済額の急激な上昇がない仕組みとなっています

5年ルールと125%ルール

変動金利では、金利上昇により返済額が急激に増加しない仕組みがあります。

その仕組が「5年ルール」と「125%ルール」です。

      • 5年ルール
        • 金利が上昇しても、5年間は月々の返済額が変わらない
      • 125%ルール
        • 金利上昇時、見直しまでの5年間に返済額が急増する可能性があります。そこで、金利が上昇しても、従来の返済額の125%を超えないようになっています

ただし、上記の仕組みは住宅ローンの返済方法に『元利均等返済』を選んだときに適用されるルールです。

『元金均等返済』を選んだときには、これらのルールが適用されないことに注意してください。

変動金利、固定金利、どちらがお得なの?

一番気になることは、やはりどちらの金利タイプを選択したほうがお得なのか?ではないでしょうか。

しかし、“返済期間や、ライフプランなどお客様の状況によって異なる”ため、一概にどちらがお得かとはいえません。

 

たとえば住宅ローン金利だけで判断すれば、低く設定されている変動金利のほうがお得に感じるでしょう。

しかし、住宅ローンの返済期間は長期間に渡ることから、金利上昇のリスクも存在します

 

もし仮に金利が上昇すれば、変動金利の場合は返済計画に狂いが生じる可能性があるでしょう。

安心した返済を続けるという点では、返済金額が変わらない固定金利のほうが良いといえます。

 

金利上昇のリクスが存在することを考慮する必要もあり、またお客様ごとに状況が異なるため、金利タイプの判断は注意する必要があります。

 

住宅ローンやライフプランについてなど、ぜひ当社にご相談ください。