不動産の所在地や面積などの情報は、法務局の登記簿により誰でも確認することができ、不動産取引では登記簿の記載事項が正しいものであることを前提に行われます。

土地の面積は登記簿上「地積」という項目に記載されており、登記簿に記載された土地の面積を「公簿面積」といいます。

しかし、「公簿面積」は土地を実際に測量した際の面積「実測面積」と異なることがあります。

今回は、「公簿面積」と「実測面積」の違いについて確認していきましょう。

「実測面積」は、実際に測量を行い算出された面積であり、最も正確な土地の面積であるといえます。

実測面積を算出する際は、土地家屋調査士などの専門家に測量を依頼します。
そのため時間やコストがかかることになりますが、より正確な面積に基づく売買価格を算出することが可能となり公正な取引といえるでしょう。

法務局の登記簿に記載された土地の面積である「公簿面積」は、登記されたタイミングによっては「実測面積」と一致しないケースがあります。

測量精度が低い時代に計測された場合や、意図的に面積を少なく申告されていた場合など、曖昧な数値を「地積」として登記された可能性が高いためです。

データが古い場合には、「実測面積」と異なる可能性があることに注意が必要でしょう。

しかし、分筆登記や地積更正登記が最近行われた土地であれば、「公簿面積」の信頼性が高くなり「実測面積」に近いといえそうです。

「実測売買」とは、「実測面積」に基づき行われる土地の売買をいいます。

「実測売買」では、土地家屋調査士などに土地の測量を依頼するため、時間と費用がかかってしまいますが、正確性の高い取引が行なえます。

契約の時点で実測が行われていない場合は、公簿面積で売買契約を締結したのちに実測を行い、公簿面積と実測面積に差異が生じた場合は、あらかじめ取り決めておいた方法で差額を精算されます。

また、実際に測量することで、隣地との境界を明確になり、後のトラブルを防ぐことができるメリットがあります。

対して、「公簿売買」は「公簿面積」に基づいて行われる土地の売買をいいます。

「実測売買」とは違い、取引時に土地の測量を行いません。
そのため測量費用や時間を節約することができます。

しかし「公簿面積」の正確性が低い可能性がある場合には、正確な売買価格の算出できず公正な取引が困難です。

また、「公簿売買」を行う場合には、売買契約締結後、買主が測量してみたところ「公簿面積」より「実測面積」が小さかった場合、クレームやトラブルに発展する可能性があります。
そのため、契約書に売買対象面積と実測面積との間に差異が生じても売買代金の精算は行わない旨の条文が入っていることが一般的です。

あまりにも差異が大きすぎると、想定していた規模の建物が建築できないなど問題も生じてしまいます。

最近区画整理されたなど「公簿面積」の信頼性が高い場合には、公正な取引を行うことができるため、測量費用などを抑えて取引が行えるでしょう。

「実測売買」による方がトラブルを防げるのですが、「公簿売買」による取引が。

不動産登記簿とともに法務局に備え付けられている地積測量図や建物建築時の現況測量図などがある場合、実測しなくても土地の面積をほぼ正確に推定できることも多く、契約当事者は面積単価で土地の価格が妥当であるかどうかを判断しているためです。

また、都市部などで面積の誤差による価格の違いよりも、むしろ測量費用のほうが高くつく場合は公簿面積で取引されるケースが多い傾向です。

土地の売買契約を行う際には、「公簿面積」と「実測面積」のいすれかを売買の対象とするか決める必要があります。「公簿面積」と「実測面積」の違いをしっかり理解しておくことが大切です。

疑問点や不明点等がありましたら、お気軽にご相談ください。