土地を借りて建物を建築する場合おいて、その土地を借りる権利を「借地権」といいます。 そして、借り主の権利によって「地上権」と「賃借権」に分類することができます。

図に表すと下記のようになります。

地上権と賃借権を確認する前に、「物権」と「債権」について簡単に確認しましょう。 物権と債権は、民法上の重要な概念となります。

物権とは、物を直接的かつ排他的に支配する権利をいいいます。

抽象的すぎて分かりづらいと思いますが、物権のひとつである「所有権」をイメージしていただけると分かりやすいかもしれません。

例えば土地を購入した場合、その購入者が所有権を有することになります。 そのため、その土地を自由に使用することはもちろん、収益を得るために利用したり、所有者の判断で処分することができます。

物権は、物に対して直接的に支配する権利といえます。

債権とは、ある特定の人が他の特定の人に対して、ある特定の行為をすること又はしないことを請求しうる権利です。

こちらも分かりづらいと思いますが、売買契約を締結した場合を例にしてみましょう。

売買契約を締結した場合、売主は買主に”代金を支払ってください”と主張できる権利を得ます。この権利が債権となります。
対して、買主は売主に”商品を引き渡してください”と主張できる権利を得ます。こちらの権利も債権です。

このように、特定の人に対して一定の行為を請求できる権利が債権です。

債務とは、特定の人に特定の行為や給付をしなければならない義務を言います。

先程と同じく売買契約を例にしてみます。

売買契約締結により、売主は買主に”代金を支払ってください”と主張できる債権を得ましたが、同時に買主へ”商品を引き渡さなければいけない”という義務が生じます。 買主に対して生じた義務が、売主の債務となります。

対して、買主は売主に”商品を引き渡してください”と主張できる債権を得ましたが、同時に売主へ”代金を支払わなければならない”という義務が生じます。 売主に対して生じた義務が、買主の債務となります。

地上権は物権であり、民法第265条において「地上権者は、他人の土地において工作物又は竹木を所有するため、その土地を使用する権利を有する。」と規定されています。

他人の所有している土地を使う権利であり、土地の所有者の許諾なく、第三者へ貸すことや売却、担保の設定など土地を自由に使用できる権利です。

契約期間中に限りますが、借り主は所有者と同じように土地を利用することができます。

住宅の大規模なリフォームや建て替えなど、所有者の許諾なく行えることは借り主にとって大きなメリットといえます。

しかし、土地の所有者にとってはデメリットばかりで、メリットのない地上権を設定することはあまりありません。

なお、地上権を設定した際には登記する必要があり、登記することで「この土地の地上権を有している」と主張することができます。

賃借権は債権であり、民法第601条において「賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。」と規定されています。

当事者間において、有償で物の貸し借りを行う契約といえます。

地上権と同じく、他人の所有している土地を使う権利ですが、土地の所有者の許諾を得なければ、建物の建て替えや売却はできません。

そのため、建て替えなどで土地の所有者から承認を得るため、承諾料を支払う必要があります。 土地の所有者は、承認を得る度に承諾料が入るため、住宅を建てる目的で土地を借りる場合は、賃借権のある借地契約を結ぶことが一般的となっています。

借り主の権利によって、借地権は「地上権」と「賃借権」に分類されます。 しかし、住宅を建てる目的での土地の借地契約は、一般的に賃借権を有するものとなります。

その場合、大規模なリフォームを行う時や住宅自体を売却する時には、土地の所有者に承認を得る必要があり、そして承諾料を支払う必要があることを知っておく必要があります。

もし、地上権を設定している物件を見つけた場合、自由に売買などを行えるメリットがありますので検討してみてはいかがでしょうか。