土地を探したり、住宅を探していると「借地権」や「借地権付き建物」という言葉と出会うことがあります。

それでは「借地権」とはいったい、どんな権利なのでしょうか？

今回は「借地権」についてふれていこうと思います。

一般的に土地は、その土地を所有する権利、つまり「所有権」を売買されるケースがほとんどです。
取得した「所有権」の土地は、ご自身のものとなります。

一方「借地権」とは、土地を借りて建物を建築する場合に、その土地を借りる権利をいいます。
当然土地を借りているので、その土地の所有者は地主さんとなります。 そして、その土地に建物を建築した場合には、その建物はご自身のものとなります。

なお、「借地権」は建物の建築を目的として土地を借りる権利のため、資材置き場や青空駐車場など、建物の建築を目的としない利用では、「借地権」は発生しません。

現存している借地権は、古くからある「旧借地権」と、借地借家法で定められた借地権で「普通借地権」と「定期借地権」があります。

「旧借地権」は、現在の借地借家法が制定される以前の法律が適用される借地権です。
1992年7月31日までに契約が成立していたものは、「旧借地権」が適用されますので注意が必要です。

「旧借地権」は、堅固建物（コンクリート造やレンガ造など）と非堅固建物（木造など）の建物の構造により、契約の存続期間に違いがあります。

存続期間はありますが、旧法は賃借人保護が重視されていたため、地主に正当な理由が認められない場合には更新の拒絶ができないとされています。
対して賃借人は、契約終了後も更新により期間を延長することで、引き続き土地を借りることができます。
なお、期間の定めがない契約では、建物が朽廃したとき、その時点で「旧借地権」は終了します。

「普通借地権」は、現法の借地借家法に定められた借地権で、「定期借地権」に該当しないものをいいます。

契約の存続期間は30年以上で、「旧借地権」と同じように契約の更新が可能です。 更新は、1回目が20年以上、2回目以降が10年以上で設定します。

なお、正当な理由がない限り、地主の一方的な契約解除はできません。
ただし、建物の滅失等があった場合に、賃借人が地主の承諾なしに契約期間を超過して存続するような建物の再建や火災等で建物が消失し土地を借りる必要がなくなったときは、地主は契約解除を申し出ることができます。

「定期借地権」は、旧法における地主への土地返還の問題を改め、土地を安心して貸せるように創設されました。
「定期借地権」は、「一般定期借地権」「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」があります。

• • 一般定期借地権
    存続期間は50年以上、用途の制限がない定期借地権を「一般定期借地権」いいます。
    50年以上の契約を条件に、契約の更新なし、建物再築による期間延長なし、満了後の建物の買い取り請求なしの、3つの特約を公正証書などで定める必要があります。
    契約期間満了時には、賃借人は、建物を取り壊して土地を所有者に返還しなければなりません。

• • 事業用定期借地権
    賃借人が事業用建物を所有する場合に限り設定できる借地権を「事業用定期借地権」といいます。
    存続期間は10年以上50年未満とされ、契約期間により一部契約内容が異なります。
    存続期間が10年以上30年未満の契約では、契約の更新なし、建物再築による期間延長なし、満了後の買取請求なしの要件が自動適用されます。
    存続期間が30年以上50年未満の契約の際には、3つの要件を特約として契約書に盛り込むことができます。
    なお、事業用途で50年以上の契約を結びたい場合は、「一般定期借地権」が適用されます。

• • 建物譲渡特約付借地権
    30年以上の借地権の設定に対し、契約満了後に地主が賃借人の建物を買い取る約束をした借地権を「建物譲渡特約付借地権」といいます。
    他の「定期借地権」に付加する形で設定される権利となります。
    建物の状況悪化などにより、地主が建物買取の権利を行使しない場合には、ベースとなる「定期借地権」の契約満了をもって借地権が消滅します。
    なお、「建物譲渡特約付借地権」が行使され借地権が消滅した後も、借地人は賃貸としてその家に住み続けることができます。

借地権が設定された土地と建物をセットで販売されている物件を「借地権付き建物」といいます。

「借地権付き建物」は、土地付き建物を購入した場合と比較して何が違うのでしょうか。

「借地権付き建物」を購入するメリット・デメリットについて確認しましょう。

主なメリットは3つ挙げられます。

• • 期間を延長することで、長く借りられる
    借地権は、存続期間が10年以上で設定されるものであり、制度上利用期間が定められています。
    土地付き建物を購入した場合と比べると、いずれ返還しなければならない義務が生じますが、借地権であっても、「旧借地権」「普通借地権」であれば更新が可能です。
    いずれの更新でも、地主に正当な理由がないかぎり契約の延長は可能なので、借地権の存続期間を延長することで、長い期間借りることができます。

• • 土地を取得する場合と比べ、費用が抑えられる
    「借地権付き建物」は、土地付き建物を購入するよりも費用を抑えることが可能です。
    地域などで差はありますが、「借地権付き建物」の価格は、同じ土地の所有権を得るのに比べ6割〜8割程度の費用で済みます。
    マイホームの初期費用を抑えたい場合には、「借地権付き建物」の取得を検討してみるのもいいかもしれません。

• • 土地の所有に係る税金の負担がない
    土地を取得した場合には、多くの税金がかかります。
    取得時には不動産取得税が課税され、取得後は毎年固定資産税や都市計画税を負担する必要が生じます。
    しかし、「借地権付き建物」の場合、あくまで土地を借りるため、土地に関するこれらの税金は地主が負担することになります。

次は、デメリットについて確認しましょう。
主なデメリットは2つです。

• • 地代を支払う必要がある
    借地権は、土地を地主から借りている時に発生する権利です。
    当然、土地は借りているだけのため、地主に対して契約で取り決めた地代を支払う必要があります。
    初期費用は抑えられますが、存続期間や地代によっては、土地購入よりも負担が大きく可能性があります。
    将来的には、土地価格の上昇に伴い地代の値上げを要求される可能性もあります。
    住宅ローン返済と合わせて地代の支払いがあることや、将来的なリスクについて十分理解する必要があります。

• • 建て替えやリフォーム、売却が自由に行えない
    借地権でも、「地上権」であれば地主の承諾を得ずに売却などを行うことができます。
    しかし、借地権の多くは「土地賃借権」です。※「地上権」「土地賃借権」については、別の機会に解説します。
    「土地賃借権」の場合、借地権付き建物の売却や建て替えを行いたいときは、地主からの承諾得る必要があります。
    あくまでも土地を借りている状態であり、売却や増改築などに制限があることはデメリットと言えます。

借地権は、契約などの条件により「旧借地権」「普通借地権」「定期借地権」に分けられ、あわせて賃借人の権利により「地上権」「土地賃借権」に分けられます。

借地権は、あくまでも建物の所有を目的に土地を借りる権利です。

前述のとおり、借地権の種類によっては土地を更地にして返還する必要があること。
また売却や増改築を行う際に地主に承諾を得ることが必要です。

様々な注意点があることを理解し、借地権の概要を掴むために、この記事を参考にしていただければ幸いです。