不動産取得税ってなに?

不動産取得税ってなに?

マイホームを取得すると、入居後しばらくして不動産取得税の納税通知書が届きます。

さて、この不動産取得税とはなんでしょう?また、軽減できる術はないのでしょうか?

今回の記事では、不動産取得税について述べていきます。

【不動産取得税ってなに?】

マイホームを取得すると、入居後しばらくして不動産取得税の納税通知書が届きます。

さて、この不動産取得税とはなんでしょう?また、軽減できる術はないのでしょうか?

今回の記事では、不動産取得税について述べていきます。

不動産取得税とは

不動産(土地・家屋)を取得した場合に、一度だけ課される税金が「不動産取得税」です。

たとえば、住宅とその敷地を買ったとき、入居後しばらくするとお住いの都道府県から納税通知書が送られてきて、税金を納付することになります。

けして少額とはいえない税金は、引越し後の家計に負担となるでしょう。

後ほど、軽減措置についても述べさせていただくので、是非参考にしてください。

ー不動産取得税とはー

不動産(土地・家屋)を取得した場合に、一度だけ課される税金が「不動産取得税」です。

たとえば、住宅とその敷地を買ったとき、入居後しばらくするとお住いの都道府県から納税通知書が送られてきて、税金を納付することになります。

けして少額とはいえない税金は、引越し後の家計に負担となるでしょう。

後ほど、軽減措置についても述べさせていただくので、是非参考にしてください。

誰が納めるの?

不動産取得税は、土地や建物などの不動産を取得等した方が納付すべき税金です。

取得等とは、売買はもちろん交換・贈与・建築(新築・増築・改築)のことであり、その取得等に有償・無償の別や登記の有無にかかわらず課税されますのでご注意ください。

そのため、マイホームを購入・建築した方は、その購入・建築した住宅などに課税される不動産取得税を納付する必要があります。

ー誰が納めるの?ー

不動産取得税は、土地や建物などの不動産を取得等した方が納付すべき税金です。

取得等とは、売買はもちろん交換・贈与・建築(新築・増築・改築)のことであり、その取得等に有償・無償の別や登記の有無にかかわらず課税されますのでご注意ください。

そのため、マイホームを購入・建築した方は、その購入・建築した住宅などに課税される不動産取得税を納付する必要があります。

納めるべき税金は?

納めるべき税金は、不動産の評価額に税率を乗じて算出されます。

評価額は、一般的に固定資産評価額であり、実際の不動産購入価格や建築費用ではありません

乗じられる税率は4%が標準ですが、現在は軽減されており令和6年3月31日までに取得した住宅及び土地については3%の税率に引き下がられています

また、宅地及び宅地と同様の取扱を受ける土地については、評価額を2分の1とする特例措置があります。この特例についても令和6年3月31日までに取得した宅地等に適用されます。

ただし、評価額が一定の金額を満たない時は不動産取得税は課されません。

納付税額のまとめ

宅地・・・評価額 × 1/2 × 3%

住宅・・・評価額 × 3%

その他・・・評価額 × 4%

ー納めるべき税金は?ー

納めるべき税金は、不動産の評価額に税率を乗じて算出されます。

評価額は、一般的に固定資産評価額であり、実際の不動産購入価格や建築費用ではありません

乗じられる税率は4%が標準ですが、現在は軽減されており令和6年3月31日までに取得した住宅及び土地については3%の税率に引き下がられています

また、宅地及び宅地と同様の取扱を受ける土地については、評価額を2分の1とする特例措置があります。この特例についても令和6年3月31日までに取得した宅地等に適用されます。

ただし、評価額が一定の金額を満たない時は不動産取得税は課されません。

納付税額のまとめ

宅地・・・評価額 × 1/2 × 3%

住宅・・・評価額 × 3%

その他・・・評価額 × 4%

軽減措置

一定の要件にあてはまる住宅や住宅用の土地を取得した場合には、軽減措置の適用を受けることができます。

住宅の場合と住宅用の土地の場合と、それぞれ確認していきましょう。

住宅についての軽減

住宅については、新築住宅の場合と中古住宅の場合で要件が違いますので注意が必要です。

“要件”

【新築住宅】

床面積が50㎡以上240㎡以下のもの

【中古住宅】

以下の3つの要件を満たすこと

  1. 床面積が50㎡以上240㎡以下
  2. 次のいずれかの要件を満たすこと
    1. 昭和57年1月1日以後に新築されたもの
    2. 昭和56年12月31日以前に新築されたもので、新耐震基準に適合していることが取得の日前2年以内に調査を行い証明されたもの
  3. 取得した住宅に取得者が居住すること

“軽減される額”

【新築住宅】

住宅の評価額から1,200万円(長期優良住宅※は1,300万円)を控除

※平成21年6月4日から令和6年3月31日までの間に取得した長期優良住宅に限ります。

【中古住宅】

取得した住宅の新築時期に応じた下記の額を、住宅の評価額から控除

新築時期 控除額
平成9年4月1日〜 1,200万円
平成元年4月1日〜平成9年3月31日 1,000万円
昭和60年7月1日〜平成元年3月31日 450万円
昭和56年7月1日〜昭和60年6月30日 420万円
昭和51年1月1日〜昭和56年6月30日 350万円
昭和48年1月1日〜昭和50年12月31日 230万円
昭和39年1月1日〜昭和47年12月31日 150万円
昭和29年7月1日〜昭和38年12月31日 100万円

 

ー軽減措置ー

一定の要件にあてはまる住宅や住宅用の土地を取得した場合には、軽減措置の適用を受けることができます。

住宅の場合と住宅用の土地の場合と、それぞれ確認していきましょう。

住宅についての軽減

住宅については、新築住宅の場合と中古住宅の場合で要件が違いますので注意が必要です。

“要件”

【新築住宅】

床面積が50㎡以上240㎡以下のもの

【中古住宅】

以下の3つの要件を満たすこと

  1. 床面積が50㎡以上240㎡以下
  2. 次のいずれかの要件を満たすこと
    1. 昭和57年1月1日以後に新築されたもの
    2. 昭和56年12月31日以前に新築されたもので、新耐震基準に適合していることが取得の日前2年以内に調査を行い証明されたもの
  3. 取得した住宅に取得者が居住すること

“軽減される額”

【新築住宅】

住宅の評価額から1,200万円(長期優良住宅※は1,300万円)を控除

※平成21年6月4日から令和6年3月31日までの間に取得した長期優良住宅に限ります。

【中古住宅】

取得した住宅の新築時期に応じた下記の額を、住宅の評価額から控除

新築時期 控除額
平成9年4月1日〜 1,200万円
平成元年4月1日〜平成9年3月31日 1,000万円
昭和60年7月1日〜平成元年3月31日 450万円
昭和56年7月1日〜昭和60年6月30日 420万円
昭和51年1月1日〜昭和56年6月30日 350万円
昭和48年1月1日〜昭和50年12月31日 230万円
昭和39年1月1日〜昭和47年12月31日 150万円
昭和29年7月1日〜昭和38年12月31日 100万円

 

住宅用の土地についての軽減

土地については、「住宅についての軽減」の要件を満たす住宅の敷地の取得で、以下の要件のいずれかに該当する場合に軽減措置を受けることができます。

“要件”

【新築住宅の敷地】

  • 敷地を取得してから3年以内に住宅が新築されたとき
    ※土地の取得者が住宅の新築の時まで引き続き所有している場合、または、住宅の新築が土地の取得者からその土地を直接譲り受けた者により行われる場合に限ります。
  • 敷地の取得者が敷地を取得した日の前1年以内に、その敷地の上に住宅を新築していたとき
  • 新築後1年以内の未使用の住宅と併せて、その敷地を取得したとき
  • 新築後1年以内を超えた未使用の住宅平成10年4月1日以後新築のものに限ります。)を取得し、取得者が居住する場合で、次の要件を満たすとき
    • 敷地と未使用の新築住宅を同時に取得したとき
    • 敷地を取得して1年以内に未使用の新築住宅を取得したとき
    • 敷地を取得した日前1年以内に未使用の新築住宅を取得していたとき

【中古住宅】

  • 敷地と中古住宅を同時に取得したとき
  • 敷地を取得してから1年以内に中古住宅を取得したとき
  • 敷地を取得した日前1年以内に中古住宅を取得していたとき

“軽減される額”

土地の取得に対する不動産取得税の税額から、下記の金額のいずれか多い金額が減額されます。

45,000円

又は

敷地1平方メートルあたりの価格※ × 住宅の床面積の2倍(200㎡を限度) × 3%
平成17年4月1日から令和6年3月31日までの間に取得した宅地については、1平方メートルあたりの価格が2分の1相当になります。

住宅用の土地についての軽減

土地については、「住宅についての軽減」の要件を満たす住宅の敷地の取得で、以下の要件のいずれかに該当する場合に軽減措置を受けることができます。

“要件”

【新築住宅の敷地】

  • 敷地を取得してから3年以内に住宅が新築されたとき
    ※土地の取得者が住宅の新築の時まで引き続き所有している場合、または、住宅の新築が土地の取得者からその土地を直接譲り受けた者により行われる場合に限ります。
  • 敷地の取得者が敷地を取得した日の前1年以内に、その敷地の上に住宅を新築していたとき
  • 新築後1年以内の未使用の住宅と併せて、その敷地を取得したとき
  • 新築後1年以内を超えた未使用の住宅平成10年4月1日以後新築のものに限ります。)を取得し、取得者が居住する場合で、次の要件を満たすとき
    • 敷地と未使用の新築住宅を同時に取得したとき
    • 敷地を取得して1年以内に未使用の新築住宅を取得したとき
    • 敷地を取得した日前1年以内に未使用の新築住宅を取得していたとき

【中古住宅】

  • 敷地と中古住宅を同時に取得したとき
  • 敷地を取得してから1年以内に中古住宅を取得したとき
  • 敷地を取得した日前1年以内に中古住宅を取得していたとき

“軽減される額”

土地の取得に対する不動産取得税の税額から、下記の金額のいずれか多い金額が減額されます。

45,000円

又は

敷地1平方メートルあたりの価格※ × 住宅の床面積の2倍(200㎡を限度) × 3%
平成17年4月1日から令和6年3月31日までの間に取得した宅地については、1平方メートルあたりの価格が2分の1相当になります。

手続き

不動産取得税や軽減措置について紹介してきましたが、では肝心の軽減措置を受けるためにはどうしたら良いのでしょうか。

軽減措置の受けるためには、都道府県税事務所に申告する必要があります。
冒頭で述べたとおり、納税通知書を送られてきますが、申告していない場合は軽減措置適用前の税額が記載されていますので、納付税額はの負担は大きくなります。

多くの都道府県では、不動産の取得日から60日以内に申告書を提出する必要があり、この申告と併せて軽減措置の申請を行う必要があるのです。
しかし、入居後はなにかと慌ただしく、申告・申請を忘れてしまうことが多いと思います。
納税通知書が届き、思い出すこともあるでしょう。

届いた納税通知書の税額が軽減措置適用前であるならば、速やかに所轄の都道府県税事務所に問い合わせることが大切です。
申告期限後であっても、軽減措置の適用を受けられることが一般的ではありますが、必ず受けられるとは言い切れませんので注意が必要です。

また、一時的に家計の負担となる方法ではありますが、届いた税額で一度納付し、その後還付手続きを受ける手段もあります。

法的に「還付請求権」として、還付を受けることができますが5年という時効があります。
ただし、注意点として不動産取得税の場合の時効の起点となる日は、“対象となる軽減措置の条件がそろった日”となりますので、新築住宅であれば住宅が建った日です。
還付の手続きについても、納付後速やかに所轄の都道府県税事務所に問い合わせましょう。

ー手続きー

不動産取得税や軽減措置について紹介してきましたが、では肝心の軽減措置を受けるためにはどうしたら良いのでしょうか。

軽減措置の受けるためには、都道府県税事務所に申告する必要があります。
冒頭で述べたとおり、納税通知書を送られてきますが、申告していない場合は軽減措置適用前の税額が記載されていますので、納付税額はの負担は大きくなります。

多くの都道府県では、不動産の取得日から60日以内に申告書を提出する必要があり、この申告と併せて軽減措置の申請を行う必要があるのです。
しかし、入居後はなにかと慌ただしく、申告・申請を忘れてしまうことが多いと思います。
納税通知書が届き、思い出すこともあるでしょう。

届いた納税通知書の税額が軽減措置適用前であるならば、速やかに所轄の都道府県税事務所に問い合わせることが大切です。
申告期限後であっても、軽減措置の適用を受けられることが一般的ではありますが、必ず受けられるとは言い切れませんので注意が必要です。

また、一時的に家計の負担となる方法ではありますが、届いた税額で一度納付し、その後還付手続きを受ける手段もあります。

法的に「還付請求権」として、還付を受けることができますが5年という時効があります。
ただし、注意点として不動産取得税の場合の時効の起点となる日は、“対象となる軽減措置の条件がそろった日”となりますので、新築住宅であれば住宅が建った日です。
還付の手続きについても、納付後速やかに所轄の都道府県税事務所に問い合わせましょう。

必要書類

手続きを行うにあたり、いくつかの書類が必要となってきます。

下記に記載の書類が基本的に必要となりますが、住宅の登記状況や新築・中古の別によって追加で必要となる書類があります。

かならず、所轄の都道府県税事務所にご確認ください。

    • 不動産取得税の減額・還付申請書
    • 不動産取得税納税通知書
    • 売買契約書
    • 登記事項証明書

必要書類

手続きを行うにあたり、いくつかの書類が必要となってきます。

下記に記載の書類が基本的に必要となりますが、住宅の登記状況や新築・中古の別によって追加で必要となる書類があります。

かならず、所轄の都道府県税事務所にご確認ください。

    • 不動産取得税の減額・還付申請書
    • 不動産取得税納税通知書
    • 売買契約書
    • 登記事項証明書

どれだけ負担が減るの?

軽減前と軽減後で、どれだけ負担が変わるのか比較してみましょう。

新築の住宅とその敷地を同時に取得した場合で比較します。
敷地面積は100㎡、延床面積は90㎡。それぞれの評価額を住宅2,000万円・敷地1,000万円と仮定して計算していきます。

まずは、軽減措置適用前の不動産取得税を計算しましょう。

住宅の不動産取得税は、2,000万円に税率3%乗じて、税額は60万円となります。

【計算式】

2,000万円 × 3% = 60万円

つぎに敷地については、宅地に関する特例措置により評価額を2分の1とし、同じく税率3%乗じ、税額は15万円となります。

【計算式】

1,000万円 × 1/2 × 3% = 15万円

住宅・土地をあわせて、軽減措置を行う前の不動産取得税は75万円となります。

それでは、続いて軽減措置適用後の不動産取得税を計算します。

軽減の要件に該当すること前提とし、評価額から1,200万円控除して計算します。
1,200万円の3%である36万円が減りますので、税額は24万円となります。

【計算式】

(2,000万円 - 1,200万円)× 3% = 24万円

続いて敷地についてです。
軽減措置で税額から控除される金額を計算していきます。

【計算式】

土地1㎡あたりの価格:1,000万円 ÷ 100㎡ × 1/2 = 5万円

5万円 × 90㎡ × 2 × 3% = 27万円

4万5000円 < 27万円 ∴27万円

軽減される税額は27万円となり、軽減前の税額15万円を上回ることから、土地に対する不動産取得税は0円になります。

そのため、軽減措置を適用した後の不動産取得税は住宅分の24万円だけとなり、当初の税額から51万円減額される結果となりました。
この結果から、負担が大幅に減ることがわかります。

不動産取得税は、住宅など不動産を取得した時に課税される税金です。
実際の購入費用などよりも、固定資産評価額は減ることが一般的とはいえ、大きな負担となります

しかし、税負担を軽減する措置が用意されていることは述べたとおりです。
制度を知っている・知っていないの差はとても大きいといえるでしょう。

こちらの記事を参考にしていただきつつ、所轄の都道府県税事務所に問い合わせ、受けることのできる制度を是非活用してください

ーどれだけ負担が減るの?ー

軽減前と軽減後で、どれだけ負担が変わるのか比較してみましょう。

新築の住宅とその敷地を同時に取得した場合で比較します。
敷地面積は100㎡、延床面積は90㎡。それぞれの評価額を住宅2,000万円・敷地1,000万円と仮定して計算していきます。

まずは、軽減措置適用前の不動産取得税を計算しましょう。

住宅の不動産取得税は、2,000万円に税率3%乗じて、税額は60万円となります。

【計算式】

2,000万円 × 3% = 60万円

つぎに敷地については、宅地に関する特例措置により評価額を2分の1とし、同じく税率3%乗じ、税額は15万円となります。

【計算式】

1,000万円 × 1/2 × 3% = 15万円

住宅・土地をあわせて、軽減措置を行う前の不動産取得税は75万円となります。

それでは、続いて軽減措置適用後の不動産取得税を計算します。

軽減の要件に該当すること前提とし、評価額から1,200万円控除して計算します。
1,200万円の3%である36万円が減りますので、税額は24万円となります。

【計算式】

(2,000万円 - 1,200万円)× 3% = 24万円

続いて敷地についてです。
軽減措置で税額から控除される金額を計算していきます。

【計算式】

土地1㎡あたりの価格:1,000万円 ÷ 100㎡ × 1/2 = 5万円

5万円 × 90㎡ × 2 × 3% = 27万円

4万5000円 < 27万円 ∴27万円

軽減される税額は27万円となり、軽減前の税額15万円を上回ることから、土地に対する不動産取得税は0円になります。

そのため、軽減措置を適用した後の不動産取得税は住宅分の24万円だけとなり、当初の税額から51万円減額される結果となりました。
この結果から、負担が大幅に減ることがわかります。

不動産取得税は、住宅など不動産を取得した時に課税される税金です。
実際の購入費用などよりも、固定資産評価額は減ることが一般的とはいえ、大きな負担となります

しかし、税負担を軽減する措置が用意されていることは述べたとおりです。
制度を知っている・知っていないの差はとても大きいといえるでしょう。

こちらの記事を参考にしていただきつつ、所轄の都道府県税事務所に問い合わせ、受けることのできる制度を是非活用してください